Назад к списку

Должны ли риэлторы консультировать по налогам?

налогообложением и налоговыми вычетами сталкивались почти все продавцы и покупатели недвижимости. Некоторые из тех, кто продал жильё в прошлом году, нынче заплатили налог в размере 13 % с суммы полученного дохода. Кто своевременно не подал декларацию 3-НДФЛ, те были вызваны на «разговор» в налоговую инспекцию, сдали декларацию и, возможно, заплатили штраф в размере 1000 рублей.


«Лучше делать то, что ты делать мастер»

Многие покупатели, в том числе ипотечные заёмщики, воспользовались налоговыми льготами в виде имущественных налоговых вычетов. Для кого-то процесс налогообложения был простым и понятным, а кому-то пришлось поволноваться и обратиться за помощью к специалистам.В 2018 году в УПН активно обсуждался вопрос о том, должны ли специалисты риэлторских компаний в рамках свой услуги разъяснять продавцам недвижимости, какие налоги у тех возникают и как их оптимизировать. Поскольку риэлторы занимаются сопровождением сделок по отчуждению объектов, клиенты полагают, что они обязаны давать им полный и верный расчёт по налогам.С одной стороны, да – риэлторы призваны работать в интересах клиентов – предупредить, порекомендовать, подсказать, предостеречь, и так далее. С другой – следовать принципу «не навреди». Каждый решает сам, как действовать. Но если речь идёт об общем правиле работы на рынке – стандарте оказания услуги по сопровождению сделки, то в УПН решили выбрать что-то одно – или все агенты могут консультировать клиентов по вопросам недвижимости, со всеми вытекающими из этого последствиями в виде ответственности за консультацию по расчёту налога, или не могут (не должны) делать этого.Риэлторское сообщество остановилось на том, что специалистам агентств не следует рассчитывать налоги – это задача финансовых консультантов, которые и обучены этому делу, и могут нести ответственность за правильность информации.

Налоги для нерезидента

Недавно в УПН обратились за консультацией, связанной с налогообложением сделки в Сочи. Гражданка Украины купила в этом городе дорогой объект недвижимости около трёх лет назад и нынче решила продать. Спрашивается, должна ли она заплатить налог и какой?– Во-первых, надо определить, является ли гражданка резидентом или нерезидентом РФ, – пояснила юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова. – Многие беженцы с Украины живут на территории России непрерывно уже более 183 дней в течение 12 месяцев, поэтому могут считаться резидентами. Если нет, то до 1 января 2019 года действует закон, который обязывает нерезидентов РФ при получении дохода на территории России платить НДФЛ 30 %. После наступления нового года налоговые права резидентов и нерезидентов уравняются по срокам владения имуществом – и те, и другие будут освобождены от уплаты НДФЛ при владении имуществом более 5 лет (подробнее об этом читайте в ЕВ! № 50 от 10 декабря – прим. ред.).Если пятилетний срок владения ещё не наступил, то резидентам придётся заплатить налог 13 %, нерезидентам – 30 %. Исключения предусмотрены только для всех, кто когда-то получил проданную недвижимость в наследство, в подарок от близких родственников, по договору ренты или в результате приватизации – они могут продавать собственность без налогов после трёх лет владения.В данном случае гражданке Украины стоит продавать недвижимость после наступления 2019 года – она, даже являясь нерезидентом, сможет без налогов продать недвижимость, которую приобрела до 1 января 2016 года и владела ею более трёх лет.Резонен также другой вопрос: если человек всё-таки обязан уплатить налог от продажи имущества, может ли он уменьшить сумму дохода от продажи имущества на сумму расходов, понесённых при его покупке? Допустим, гражданин купил дом за 15 млн, а теперь продаёт его за 15,5 млн рублей. Налоговое законодательство считает доходом всю полученную сумму, однако на практике в Екатеринбурге и Сочи (возможно, и в других регионах) налог насчитывается с разницы сумм, то есть с реальной прибыли, но при этом обязательно нужно подтверждать расходы соответствующими финансовыми документами – распиской, банковской платёжкой и так далее.

Имущественные налоговые вычеты

Налоговый вычет – это вычет из налогооблагаемого дохода суммы определённой величины. Такая льгота даётся как при покупке, так и при продаже недвижимости.Если вы получили в наследство квартиру и продали её через год (установленный законом срок владения не прошёл) за 5 млн рублей, то у вас возникает налогооблагаемый доход. Но при этом законодатель предоставляет возможность воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. То есть НДФЛ 13 % в данном случае считается с суммы 4 млн рублей.Другой пример: имущество приобретено в собственность по возмездной сделке – квартиру купили за 3,5 млн и сейчас продают за 5 млн рублей. Квартира находилась в собственности менее положенного срока – 5 млн рублей можно уменьшить на 1 млн рублей, либо на сумму, потраченную на приобретение имущества, то есть на 3,5 млн рублей. Для этого в пакет документов для налоговой нужно вложить договор покупки реализуемой квартиры и документ, подтверждающий расходы на это приобретение.– Чтобы получить имущественный налоговый вычет при продаже и покупке одновременно, как говорят специалисты, «взаимозачётом», нужно, чтобы продажа с покупкой нового жилья были совершены в один налоговый период. Кроме этого, следует понимать, что обе сделки должны совершаться одним человеком – чтобы в договоре купли-продажи значилось одно и то же физическое лицо, – уточнила Наталья Михайлюкова. Она также добавила, что при определении размера вычета учитывается срок, когда объект находился в собственности. Например, купили квартиру за 5 млн рублей четыре года назад. Право собственности возникло до января 2016 года, значит, на квартиру распространяется срок владения три года, и вся сумма получаемого дохода освобождается от налога. Но для применения этого налогового вычета надо написать заявление в налоговую инспекцию.

Как статус объекта недвижимости влияет на имущественный вычет

Налоговый вычет даётся только на объекты жилого назначения либо на земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. Гараж не попадает под применение имущественного налогового вычета в размере 1 млн рублей, но его можно освободить от налогообложения на сумму затрат на приобретение, а также уменьшить налогооблагаемые доходы на сумму, которая составляет все эти доходы, если это имущество находилось в собственности соответствующее количество лет. При совершении встречной сделки покупки здесь также учитывается, чтобы это был один финансовый год возникновения права (не совершения сделки и оплаты, а именно государственной регистрации права собственности).

Вычет на сумму расходов по приобретению объекта

И при совершении возмездной сделки можно применить налоговый вычет на расходы, потраченные на приобретение данного имущества. Это сумма в размере 2 млн рублей (доход минус 2 млн рублей). Если при приобретении имущества применялись ипотечные средства, которые предусматривали уплату процента по кредиту, – до 3 млн рублей. Право на налоговый вычет предоставляется только раз в жизни по заявлению в налоговую инспекцию.Есть много других сложных вопросов по налогообложению сделок с недвижимостью, которые, например, касаются продажи имущества, принадлежащего сразу нескольким налогоплательщикам, как в долевой, так и в совместной собственности, или получения вычета при покупке квартиры на кредитные ипотечные средства, – о некоторых из них мы планируем рассказать в следующих публикациях. Вопросы непростые, и ответы на них следует получать у квалифицированных специалистов.Если готовится операция с дорогостоящим имуществом, то по расчёту налогов следует обращаться не к риэлтору, а к налоговому консультанту. При этом эксперты убеждены, что не нужно преувеличивать квалификацию сотрудника налоговой инспекции, и во всём полагаться на то, что он говорит.Чтобы получить верный ответ, следует заранее сделать письменный официальный запрос в налоговую инспекцию по месту жительства или поместить его на сайте nalog.ru в соответствующем разделе. Тогда отвечать на запрос будет специалист отдела камеральных проверок, который занимается начислением налогов.


источник : www.upn.ru